浦安市で賃貸経営をされているオーナー様の中には、「空室がなかなか決まらない…」「不動産屋から問い合わせすら来ない…」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
浦安市は、都内へのアクセスの良さや、大学キャンパス、テーマパークがあることから、単身の社会人や学生、カップルのニーズが非常に高いエリアです。エスホームでも退去後1ヶ月以内にお部屋が埋まることがほとんどです。
それにも関わらず空室が続くということは、お部屋の魅力が現在の賃貸市場のニーズと「少しだけズレてしまっている」サインかもしれません。
長期空室には必ず理由があり、そして必ず解決策があります。 ここでは、浦安の賃貸市場を知り尽くす宅建士の視点から、見直すべき5つのポイントと「不動産会社が本来やるべき対策」をまとめました。
代表 佐藤浦安で賃貸管理をしております、エスホームの佐藤です。私達が空室のご連絡を頂くたびに実施する、選ばれるための5つのチェックポイントをそのままお伝えします。是非参考にしてみてください。
１．ターゲット設定：所有する浦安のお部屋にはどんな人が住みますか？
空室対策の第一歩は、「どんな人に向いているか」を明確に打ち出すことです。
- 【オーナー様が今日からできること】
- まずは、ご自身の物件の「強み」を一つだけ書き出してみてください。「明海大や順天堂大まで自転車で通える」「舞浜駅へのバス停が近い」「オートロックで治安面が安心」などです。そして、今の募集図面やネット広告に、その強みを求める人（学生、ディズニーキャスト、女性の一人暮らしなど）に向けたメッセージが書かれているかチェックしてみましょう。
- 【エスホームが実施する内容】
- エスホームではまず最初にその物件の具体的なお客様像を設定します。「単身者向け」といった曖昧な表現ではなく、「親元を離れて初めて一人暮らしをする、自炊をしたいけどちょっと不安な女子大学生向け」「入社後２〜３年経過し、ある程度仕事がうまく回りだして余裕が出てきたので、もう少し利便性を求めたい社会人向け」といった具体的なお客様像を設定し、このお客様に向けて物件写真の撮影やキャッチコピーなどを作成します。
代表 佐藤万人受けしようとすると他のお部屋と差別化が難しくなり、近隣の競合のお部屋と家賃や設備勝負に陥りがちです。きちんとしたお客様像を見据えて、対策を行うことが資産を守る上で非常に重要です。
２．募集条件：データに基づいた適正な見直しがされていますか？
どんなにターゲット設定がうまく行っても、そのお客様のニーズからかけ離れてしまうと選ばれません。極端ですが明海大学生向けと設定したのに家賃が10万円のお部屋は、見向きもされない可能性があります。
- 【オーナー様が今日からできること】
- スマートフォンで不動産ポータルサイトを開き、同じエリア・同じ間取りの物件を検索して、お客さんの目線で比較してみてください。周辺の物件が「敷金礼金ゼロ」や「フリーレント（家賃無料期間）」をつけている中で、ご自身の物件が見劣りしていないか確認することが大切です。
- 【エスホームが実施する内容】
- エスホームでは季節ごとの問い合わせ数やホームページのデータをもとに、募集家賃や初期費用の分析・設定を行いっています。オーナー様の賃貸経営状況やお考えを踏襲し、早く空室を埋める攻めのご提案か、資産性を高めるための守りのご提案かを柔軟に判断しています。
代表 佐藤昨今、物価高騰の影響で新規募集時に家賃据え置き、もしくは少し値上げのご提案も増えてまいりましたが、大前提としてターゲットを見据えた適正範囲内でのお話です。ターゲットを無視した安易な値上げは長期空室に直結するので注意が必要です。
３．設備投資：コストパフォーマンスの良い対策から始めていますか？
築年数が古い物件でも、一部の設備を見直すだけで注目度は大きく変わります。
- 【オーナー様が今日からできること】
一度ご自身でお部屋に入ってみて、「古く感じる部分」を探してみてください。キッチンの取っ手を新しいものに変える、照明を明るいLEDにする、照明やコンセントのパネルを可愛らしいものに変えるなど、数百円〜数千円の簡単なDIYやプチリフォームを取り入れるだけでも、お部屋の第一印象はパッと明るくなります。
また、お部屋の一面だけお客様でDIY可にするなど、費用をかけなくてもできる空室対策があります。 - 【エスホームが実施するご提案】
昨今の物価高で投資回収に時間がかかることから、エスホームでは無駄な出費を推奨しません。大規模なリフォームの前にまず「DIY可にする・高速ネット引き込み可にする（費用負担ゼロ）」「温水洗浄便座やTVモニターホンを後付けする、お部屋の一面だけアクセントクロスにする、床のイメージを変える（少額投資）」など、投資回収が早く、費用対効果が最も高い対策から順番にアドバイスしています。
代表 佐藤大規模修繕は望ましいですが、必須ではありません。それよりもニーズの高い設備や、他にあまりない条件のお部屋への変更にピンポイントで投資したほうが、費用対効果が高いです。
４．物件写真・PR：お部屋の魅力が「ネット上で」100%伝わっていますか？
インターネットでお部屋を探すのが当たり前の現在、物件の「第一印象」は写真で決まります。
- 【オーナー様が今日からできること】
- ご自身の物件がネットにどう掲載されているか確認してください。「曇りの日に撮った暗い写真」「お風呂やトイレの写真がない」「狭く見える写真」が使われていたら要注意です。すぐに不動産会社に「明るい写真を撮り直してほしい」と依頼しましょう。また最初に設定したターゲット向けにお部屋の紹介文が作られているかも確認しましょう。
- 【エスホームが実施するご提案】
- エスホームでは広角レンズを使用した明るい写真撮影はもちろん、360度天球カメラを使用し、実際にその場に居るかのようなルームツアー（インターネット上でお部屋の中を行き来できる、バーチャル空間）を作成し、お客様にお部屋の魅力を伝えています。
代表 佐藤例えば営業マンが履いていた靴が写り込んだり、写真のピントがあっていなかったりすると、見たお客様も「あ、あまり売る気がない部屋なんだな」という第一印象を持たれてしまいます。商品（お部屋）はきれいな状態で、魅力的な宣伝文（キャッチコピー）がついてカタログ（インターネット）に掲載されなければなりません。
５．物件管理：空室期間中の「お部屋の空気」は綺麗ですか？
実際に内覧に来た際、室内の清掃や換気状態が悪ければ、それだけでお断りの理由になってしまいます。
- 【オーナー様が今日からできること】
- もしお近くにお住まいなら、月に1〜2回で良いので空室の窓を開けて換気をし、キッチンやトイレにコップ1杯の水を流してください。これにより、下水からの悪臭を防ぐ「封水（トラップの水）」の蒸発を防ぐことができ、内見時の印象悪化を劇的に防げます。
- 【エスホームが実施するご提案】
- スタッフ全員が浦安在住だからこそ、フットワーク軽く物件を巡回できます。遠方にお住まいのオーナー様に代わって、定期的な換気や通水、簡易清掃を実施。いつお客様をご案内しても「空気が綺麗ですね」と言っていただける、ベストな状態を維持します。
代表 佐藤ご案内時にお客様がの熱が冷めてしまう要因は
・虫の死骸などが落ちている
・下水やカビの匂いがする
などが挙げられ、本当に簡単な拭き掃き掃除や水を流すだけで防ぐことができます。
まとめ：空室が続く前に、できる対策があります
物件の価値は、大きなリフォームだけでなく、「見せ方」「伝え方」「条件の工夫」で劇的に変わります。まずは、今日からできるチェックポイントを一つでも試してみてください。
エスホームは少人数制の不動産会社ですが、だからこそ浦安エリアに特化し、一つひとつの物件と丁寧に向き合うことができます。営業マン全員が浦安在住の宅建士として、オーナー様の大切な資産を守り、入居者様との良いご縁をつなぐお手伝いをさせていただきます。
物件の現状チェックや、ネットでの見え方の無料診断も承っております。 「今の管理会社さんは、ここまで二人三脚で考えてくれているだろうか…？」 もし少しでも不安に思われたり、第三者の意見が聞きたいと感じたオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。浦安を愛する宅建士が、真摯に向き合います。