賃貸管理会社の変更・移行プロセス

オーナー様によって現在抱えていらっしゃるお悩みが異なります。

• 空室期間が長引いているが、現状報告や改善案等の提案がない
• 現管理会社の事務作業やクレームに対する対応が遅い
• 現在複数の不動産業者へ依頼していて、煩雑になってしまっている

お悩みによっては管理変更しなくとも、簡易なツールの導入だけで解決できる場合もございます。一番負担のない、シンプルな解決方法を一緒に模索しましょう。

ヒアリングの結果、今の管理契約内容やお家賃全体の把握、オーナー様の個人情報等の確認が必要と判断した場合は機密保持契約を締結させていただきます。機密保持契約とは、エスホームが知り得た情報を他に漏らさないというオーナー様をお守りする契約で、もちろん費用は無料です。

お悩みの原因が現管理会社様との管理契約に起因する場合は、現在締結されている管理契約内容を確認します。お困りごとを発生させている箇所を特定し、現管理会社へ改善を促すようアドバイスさせていただきます。

また改善が見られない等でエスホームへ管理を変更検討いただける場合には、現契約の解約でオーナー様になにか不利益が発生しないか、一緒に確認させていただきます。特に注意する項目は以下のとおりです。

• 契約期間
  • 契約終了のタイミングで切り替えを行うと、違約金がかからないケースが多いため
• 解約予告期間
  • 契約期間の途中で解約をするならいつまでに伝えればいいか、通常は3ヶ月前が多い
• 違約金
  • 契約期間の途中で解約を行う場合、ペナルティ（違約金）が無いか
• 保証会社、火災保険
  • 現管理会社との契約を終了した場合に、入居者が加入している保証契約と火災保険が引き継がれるのか

管理移行にかかる期間は、現在の管理契約の解約予告期間によって異なりますが、その間の準備はエスホームが伴走します。

もちろんエスホームの商品が一番オーナー様の賃貸経営に貢献できると自負しておりますが、お悩みの内容によっては他社の管理商品が一番ふさわしいということもございます。エスホームとしても、他社の管理商品と見比べていただいて、「やっぱりエスホームだな」とご納得いただいてお預かりしたいと思っております。

比較すべき重要項目は以下のとおりです。

• 管理手数料
  • 5％超は相場より高いですが、内容が充実したプランの可能性もあります。表面的なパーセンテージだけでなく、含まれるサービス内容をきちんと確認しましょう。
• 客付けコスト
  • 管理会社が入居者を紹介する際のコストを確認しましょう。主なコストは仲介手数料、広告料、事務手数料等です。平均としてはお家賃の約1ヶ月分が相場です。
• リフォーム（原状回復）の業者組み込み
  • オーナー様指定の業者を組み込めるかを確認しましょう。組み込めない場合は中間マージンを取っており、退去時に見えないコストが発生している可能性が有ります。ただし中間マージンを取るのがいけないのではなく、高額なのが問題であることに注意が必要です。一番簡単に調べられるのはお部屋のルームクリーニング代で、値段を管理会社に確認し、大手のお掃除業者さんと比較してみましょう。マージンが適正かどうか判断する基準になると思います。
• google口コミ
  • 実際に対応を受けた人が書く口コミは、その管理会社の隠れた面を確認することができます。ただし、社員や友人が書いているなどサクラの可能性も大いにあります。本当の口コミかを見分けるポイントは、「本文にある程度の文量があるか」です。
• 管理契約の不利益条項
  • 管理商品は良いと思っても、解約は６ヶ月前、違約金100万円など、オーナー様に不利な契約内容が記載されているかもしれません。最終候補に残った管理会社には管理契約書の雛形を出させて、不利な条項が無いか確認しましょう。

浦安市の賃貸需要は「明海大・順天堂大の学生」や「若手社会人」などの若年層が非常に多いエリアです。表面的なコストだけでなく、「その管理会社は、今の時代に合ったWEB集客（スマホ検索やSNS対応）で、単身層へ的確にアプローチできるか？」も確認しましょう。
エスホームでは実際に、ターゲット層に最適化した[一人暮らし・大学生向けお部屋探し]特設ページや、地域密着の[新浦安駅エリアガイド]などを自社で運用し、広告費に依存しない安定した集客基盤を構築しています。

選定が終了し、エスホームをお選び頂けましたら、管理委託契約を締結すると同時に、すぐに募集活動が始められるようホームページや広告の準備に取り掛かります。

現管理会社へ解約したい旨連絡し、解約通知を受取り、返送しましょう。解約通知は「解約の意思を相手に伝える文章」のため、信書に該当し、書面（郵便）で通知するのが必須です。

解約届が届き記入したら、コピーを取り、簡易書留（引受けから配達までの記録が残り、対面手渡しで受領印または署名が必要な送付方法）で送付するのがおすすめです。

現管理会社の管理終了までに、入居者のこと、契約のこと、建物のことを引き継ぎます。引き継ぎが漏れてしまうとトラブルに発展する可能性が有りますので、以下のチェックリストを参考に抜けが無いかを確認しましょう。

［入居者のこと、契約のこと］

• 契約者（入居者）情報一覧［氏名・連絡先・緊急連絡先］
  • 入居申込書をお持ちでも、勤務先や連絡先が変更となっている場合があるため最新情報を確認します。
• 賃貸借契約書（全戸）の受領
  • お手元に既にあれば問題ありません
  • 2年以上住んでいる方は更新の覚書なども受領します。
• 家賃入金履歴（滞納履歴）
  • 過去１年間の入金履歴（滞納履歴）を確認します。
  • 滞納者がいれば、その対応状況も書面で確認します。
• 保証会社との契約状況、引き継ぎ可否（全戸）
  • 保証会社と契約しているか否かを確認します。
  • 管理終了に伴い契約が終了になる場合は、保証が終了する日を確認します。
  • 契約が引き継げる場合には、保証の契約書（全戸）及び契約内容を確認します。その場合、家賃引き落としで支払っている入居者の、管理終了日以降の家賃の振込先をオーナー様口座へ変更する手続きを依頼します。
• 敷金の預かり状況の確認と精算
  • 現管理会社が敷金を預かっている場合には、オーナー口座へ送金を依頼します。
  • 賃貸借契約書の敷金欄を合計し、一致を確認してください。
• トラブル案件の確認
  • 過去のクレームや要望事項に対してどのような対応をしたのか、また現在対応中のものがないかを確認します。

［建物のこと］

• 鍵の受領
  • お部屋（全戸）、共用部、設備の鍵を受領します。
• 設備のマニュアル、保証書
  • 故障対応時に必要になります。
  • 共用部だけでなく、お部屋の中に使用している設備（エアコン、便器、給湯器など）も必要です。
• 修繕履歴の確認
  • 過去に行った大規模工事や現在対応中のリフォーム修繕案件などを確認します。また施工した業者の情報も確認しましょう。
• 火災保険や施設賠償保険の確認
  • オーナー様が加入しているものですが、管理会社が預かっている場合もありますので忘れずに確認します。

引き継ぎを行う項目がたくさんありますが、エスホームが引き継ぎサポートをいたします。ご安心ください。

引き継いだ情報を共有するとともに、エスホームとオーナー様との連名で「管理会社が変わる」通知を出します。通常は約1ヶ月前までに行います。

入居者は管理が変わることによって、何か不利なことが起きるのではないかと心配します。そこで通知書には

• よりよいサービス提供のために管理会社を変更すること
• 契約条件等変更は無いこと（本当にない場合だけ）

など、入居者が安心するような文言を含め安心感をお伝えします。

また家賃振込先口座の変更や、新しく保証会社と契約するための事務手続き等を行う場合は、通知書に書き添え、今後の手続きの流れをスムーズに行えるようにします。

特に家賃の振込先変更は混乱が生じやすいので、エスホームが個別にお電話や書面で丁寧にご案内いたします。

契約の引き継ぎ、新しい保証会社等の準備が終われば晴れて管理移行が終了です。エスホームと二人三脚で、収益の最大化を目指しましょう。