お気に入りのお部屋が見つかってワクワク気分で申込み！でも、「鍵交換代」として2万円以上の項目が…。払えない金額ではないけど、「本当に交換しなきゃいけないのかな？」なんて思ったことありませんか？
そんな疑問を持つ方のために、不動産業界歴20年以上の筆者が、「鍵交換代って必ず支払うものなの？」「交渉できる可能性はあるのか？」について、わかりやすく解説します！
代表 佐藤できれば抑えたい初期費用について、なるべくわかり易く解説します！
そもそも鍵交換ってなんですか？
賃貸でいう「鍵交換」とは、入口ドアについている鍵を今のものと取り替えることを指し、
- オーナー様の鍵交換
- 次の入居者のために鍵を新品に交換したりローテーション（他の部屋の鍵と取り替える）したりします。費用はオーナー様負担です。
- 入居者様の鍵交換
- 鍵をもらったけどもっとセキュリティの高い鍵へ変更したいなど、入居者様の希望で行われる鍵交換です。費用は入居者様負担です。
- 契約条件の鍵交換
- 入居する前に鍵交換をするという条件で賃貸借契約をするものです。費用は入居者様負担です。
の３つのパターンがあります。
代表 佐藤問題となるのは最後の「契約条件の鍵交換」で、もともと新品の鍵がほしい！とご希望があれば別なのですが、そのままでもいい方や少しでも初期費用を抑えたい方は交渉したい項目ですよね。
「契約条件の鍵交換」は絶対にやらなければならないのか
原則やらないとお部屋の契約ができません。（但し交渉の余地あり！）
大前提として契約自由の原則が最優先
（契約の締結及び内容の自由）
第五百二十一条 何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。引用元｜ｅ−ｇｏｖポータル 法令検索より
お部屋の取引については民法の「契約自由の原則」が大前提となります。「契約内容は自由に決めていいよ」、「契約するかしないかは当事者が決めていいよ」というものです。そのため、大前提では鍵交換をしないとお部屋の契約をしないというのは認められることになります。
代表 佐藤例えばふらっと入った洋服屋で、店員から「この服、すごくお似合いですよ！絶対に買った方がいいです！」と猛プッシュされても、「やっぱりやめよう」と思えば、そのまま店を出ることができます。店員は「せっかく試着までしたんだから買え」と強制することはできません。
但し別の法令に違反してはだめ
条文の「法令に特別の定めがある場合を除き」という文言の通り、別の法令で別に決まっている場合はその内容が優先されます。
代表 佐藤例えば洋服屋で「当店のミスで服に穴があいていても一切の責任はもちません」というのは契約の自由ですが、別の法律（消費者契約法）で一切の責任を持たないのは「無効」と定めているので、何かあった場合は返品や交換などに対応しなければなりません。
契約条件の鍵交換は別の法令に違反するか
お金を受け取って実際にはやっていなかったり、依頼していたものと違うものがついていた場合などは違反となりますが、別の法令に抵触することはなく、合法と考えられています。
代表 佐藤良くSNSで鍵交換は外せる！などのショート動画が流れてきたりしますが、不動産会社は賃貸に関わる法律のプロです。いつまでもグレー状態で販売するわけもなく、今はきちんと法的裏付けがある場合がほとんどです。
もし詳細を知りたい方は下のアコーディオンを開いてみてください。
契約条件の鍵交換が抵触しそうな法令
消費者契約法に抵触するか
消費者契約法には「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」という定めがあります。
鍵交換については、「新しい鍵になることで、借主自身も『前の入居者に入られるかもしれない』という不安から解放され、防犯上の明確な利益を得ている」と解釈されます。実体のない消臭スプレー代などとは異なり、借主にも確実なメリット（安全）が提供されているため、「一方的に不利益を押し付けているわけではない」と判断され、契約書で合意（特約）していれば法的に有効となります。
独占禁止法に抵触するか
独占禁止法では「抱き合わせ販売」と呼ばれるものに規制を設けており、メインの商品に必要のない商品を無理やりセットで売る方法を指します。
（抱き合わせ販売等）
10 相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引するように強制すること。
引用元｜公正取引委員会 独占禁止法 不公正な取引方法より
この条文を見る限り、入居時に鍵交換をすることを条件にしたら抱き合わせ販売に該当する＝違反だと思いますよね？ですが実際に違反となるにはこの「抱き合わせ販売」が「不当に」行われた場合に限られます。
ある商品を販売する際に，他の商品も同時に購入させる抱き合わせ販売は，取引の強制であり，不当に行われる場合には，不公正な取引方法（抱き合わせ販売）として禁止されています。
引用元｜公正取引委員会 よくある質問コーナー(独占禁止法)より
不当とは簡単にお伝えすると「みんなが困ってしまう」事なのですが、今回の契約条件の鍵交換は、「うちのアパートを借りるなら、指定業者の鍵交換買え」と強制したところで、そのオーナーや管理会社が「浦安市の鍵屋のビジネスを独占し、他の鍵屋を潰そうとしている」わけではありません。市場への影響力が無に等しく、みんなが困ってしまう状況にはならないので、独占禁止法の規制対象には当たりません。
民法の代理権の濫用に該当するか
管理会社は、通常オーナー様との間で管理委託契約を結んでおり、「入居者の募集条件の調整や、入居審査の代行」という正式な代理権（権限）を与えられています。
ただ管理会社が「自社のオプション収入を守るため」という自分たちの利益の目的で、その権利を悪用する行為を「代理権の濫用」と呼び、該当すると無効になります。
ではこの契約条件の鍵交換が該当するかですが、「自社の利益のためではなく、オーナー様のために包括代理権を行使して条件を決めました」という完璧な言い訳（建前）があります。それは例えばですが、「鍵交換は本来貸主が負担するもの（オーナー様鍵交換）ですが、入居者負担にすることでリフォーム代を抑えることができるので、その分家賃を千円安く募集しましょう。そうすれば早く決まります。」というものです。
この理屈がある限り、代理権の濫用で追求するのは難しいと思います。
代表 佐藤これらは鍵交換に限らず他のオプション（消毒や消火剤、○○サポートなど）にも展開できるので、オプションをすべて無効だ！と不動産会社に伝えるのはかなり無理があると思います。
番外編 国土交通省のガイドライン
国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの中で鍵交換についても触れられており、「物件管理上、オーナー（貸主）が負担するのが望ましい」とされています。しかしこの鍵交換は最初にお伝えした「オーナー様の鍵交換」の話で、「契約条件の鍵交換」の話ではありません。そもそもこのガイドラインは法令でもありません。
また冒頭に次のような記載もあります。
民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法
規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。引用元｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」本ガイドラインの位置づけより
つまり、ガイドラインは「契約時の取り決めがない場合の参考」として活用されるものであり、契約で明確に定められていれば、その内容が優先されます。
例外 不動産会社のオプションの場合
契約条件の鍵交換は原則はやらなければなりませんが、不動産会社の紹介する商品として、鍵交換がオプションで提供されている場合があります。
この場合の鍵交換は案内の図面などに「任意」の記載がある場合がほとんどで、入居予定者が作業を希望した場合にのみ費用が発生します。
強制ではなく、入居者が必要に応じて依頼するかどうかを決めることができるため、他のケースとは異なり、自由に選べるサービスです。
代表 佐藤不動産会社からもらう間取り図に鍵交換（任意）とあったらオプションで、やる・やらないは入居者様に選択権があります。
鍵交換代は交渉できる？成功率を上げる4つのステップ！
違反じゃないならしょうがないよね…でもちょっと待って！
契約条件だからといって、鍵交換代を100%外せないわけではありません！ただし、やみくもに「外してほしい！」と頼んでも相手にされないことも。そこで、交渉が成功しやすい流れとタイミングをご紹介します！
気に入ったお部屋を内見する
まずは実際にお部屋を見て、「ここに住みたい！」と思える物件を探しましょう。
お部屋が気に入ったことを伝え、初期費用の見積もりをもらう
お部屋を気に入ったら、「初期費用の見積もりをください」と伝えましょう。不動産会社は「すぐ申し込みしましょう！」と言ってくるかもしれませんが、焦らずに費用の詳細をチェックすることが大切です！
総額を確認し、鍵交換費用を外せるなら申し込みたいと伝える
💡ここが交渉のポイント！
「初期費用が想定より高いので、鍵交換費用を外せるなら申し込みしたいです！」と伝えてみましょう。重要なのは、「外せたら考えます」ではなく、「外せたら契約します！」と言うこと。この言い方なら、不動産会社にもオーナーさんにもメリットがあるので交渉が通りやすくなりますよ。
代表 佐藤『法律違反だ！』と強硬に主張すると、オーナー様や管理会社から『入居後もトラブルになりそう』と警戒され、一番住みたかったお部屋の審査に落ちてしまう（入居を断られる）という最悪の結果になりかねません。
申し込みをする
交渉成立の可能性がある場合には、審査と同時並行で鍵交換を確認すると言われて、申込書の記入を促されると思いますので、記入をしましょう。あとは交渉の成功を祈るのみです！
交渉のベストタイミングは「申し込み時」！
「お部屋も気に入っているし、申し込みたい！」という気持ちを伝えた上で交渉すると、不動産会社側も前向きに対応してくれる可能性が高まります。
ただし、交渉が必ず成功するとは限りません！もし外せなかった場合、
- そのままの条件で契約する
- 申し込みをキャンセルして、別の物件を探す
どちらにするか、あらかじめ決めておくとスムーズです！
まとめ
- 鍵交換代は違法ではないけど交渉の余地はある！
- 交渉のベストタイミングは申し込み時！
- 交渉の結果ダメだったらどうするか決めておこう！
鍵交換費用がかかるのは仕方ない…と諦めず、まずは確認＆交渉してみましょう！納得のいく条件で、新しいお部屋に安心して入居してくださいね！
代表 佐藤オーナー様にとっては、空室の時間が長いほど 「家賃収入がゼロ」 という状態が続きます。なので鍵交換する・しないに関係なく、ちゃんと家賃を払ってくれる人なら入居してほしいと思うのではないでしょうか。
最後にエスホームでは
エスホームでは、法令違反とならないまでも望ましくない販売方法を避けるため、当社の管理する物件において、当社が主導で販売する商品については、火災保険を除くすべての商品をオプション制とし、その説明を徹底しています。また、火災保険に関しては加入は必須とさせていただいておりますが、当社の商品でなくても問題ないという方針を取っていますし、当社の商品をご利用いただく場合でも、お持ちの家財の量などをヒアリングして適切な保険金額にてご案内しております。（他社と比較してもお安いと思います）
一方でオーナーさんやその建物管理を行う不動産会社が設定している契約条件については、これを明確に説明し、広告においてもその内容をすべて記載するよう努めています。もちろん交渉につきましても窓口となり担当させていただきます。
千葉県浦安市で賃貸アパート・マンションをお探しなら、ぜひエスホームにお声がけ下さい！
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