【オーナー様へ】賃貸経営にも「セカンドオピニオン」を。家賃値下げや高額修繕に迷った時の対処法
浦安の賃貸専門不動産会社、エスホーム代表の佐藤です。
長年お付き合いのある管理会社から、突然こんな提案を受けて戸惑った経験はありませんか？
- 「なかなか空室が埋まらないので、家賃を5千円下げましょう」
- 「築年数が経っているので、数百万円かけてフルリノベーションしないと客付けは厳しいです」
長引く空室に焦る気持ちから、言われるがままに承諾してしまいそうになるかもしれません。
しかし、大切な資産の利回りを大きく下げるその決断、少しだけ待ってください。
医療の世界で重大な手術の前に「セカンドオピニオン（別の医師の意見）」を求めるように、数百万、数千万円の資産が動く賃貸経営においても、利害関係のない第三者のプロの意見を聞くことは、大切な資産を防衛するための必須スキルです。
その提案、本当に「オーナー様のため」ですか？
管理会社からの「家賃値下げ」や「高額リフォーム」の提案の裏には、オーナー様には見えにくい「管理会社の都合」が隠れているケースが少なくありません。
① 家賃値下げ提案の裏側
管理会社が自社での客付け（両手仲介）にこだわるあまり他社に情報を流さず（囲い込み）、結果として決まらない責任を「家賃が高いから」と物件のせいにしているケースがあります。募集の間口を広げるだけで、家賃を下げずにすんなり決まることは多々あります。
② 高額リフォーム提案の裏側
管理会社の指定業者で工事を行う場合、そこに10%〜30%ほどの中間マージン（管理会社の利益）が乗っていることが少なくありません。「まだ使える設備を過剰に新しくさせて、工事の利益を得ようとしている」可能性もゼロではないのです。
代表 佐藤家賃アップ予定で高額リフォームの実施→相場から離れてしまい長期空室→採算度外視で家賃を下げなければならない…というのが最悪のシナリオです。最初のリフォームの段階で投資回収できるのかの判断が重要です。
エスホームが「工事ありき」の提案を絶対にしない理由
エスホームはリフォーム工事において、オーナー様がご自身のお付き合いのある業者様を手配することを歓迎しています。私たちは工事のマージンで稼ぐビジネスモデルではないため、自社の利益のために「過剰な修繕」を迫るようなポジショントークは構造上絶対にいたしません。
エスホームの収益は、毎月の基本管理料（5%）のみです。
だからこそ、「本当に家賃を下げる必要があるのか」「この設備投資は、長期的な入居（利回り向上）に直結するのか」という、オーナー様と100%同じ目線での純粋なご提案が可能になります。
代表 佐藤昨今は資材の高騰により、そもそもリフォームの投資回収が難しくなってきています。特に水回りなどの高額設備は要注意です。項目を厳選し、集中的に投資することが、利回りを残す大きなカギになります。
まずは今の「募集図面」や「見積書」を送ってみませんか？
「家賃を下げる前に、やれる空室対策は本当にないの？」
「このリフォーム見積もり、高すぎる気がするんだけど…」
そう感じたら、お一人で悩まずにエスホームへお気軽にご相談ください。
現在の募集図面（URL）や、お手元のリフォーム見積書の写真をパッと送っていただければ、浦安の賃貸相場を知り尽くした私たちが、オーナー様の大切な資産を守るための「客観的な最適解」を無料でお答えいたします！
※お送りいただく前に守秘義務契約（オーナー様のご相談の安全性を担保するため、もちろん無料です）を締結させていただきます。
代表 佐藤無理な営業や、強引な管理替えのご提案は一切いたしません。
私達も浦安の住人です。隣人に相談する気持ちで、まずは「セカンドオピニオン」として、お気軽にご活用ください。