【オーナー様へ】表面的な「管理料〇%」に騙されないで！賃貸経営の実質利回りを奪う「見えないコスト」の正体

賃貸アパートやマンションの管理会社を選ぶ際、多くの大家さんが一番に気にするのが「毎月の基本管理料（〇％）」だと思います。

「今の管理会社は管理料が5%だから、3%の会社に乗り換えようかな…」

もし今、そんな風にお考えであれば、少しだけ立ち止まってください。

実は、賃貸経営の実質利回り（手元に残る本当の利益）を圧迫しているのは、毎月の管理料ではありません。入退去や更新のたびに発生する、「見えないコスト」なのです。

表面的なパーセンテージの安さだけで管理会社を選んでしまうと、トータルで見ればかえって大損をしてしまう危険性があります。今回は、不動産業界に潜む「見えないコスト」の正体と、本当に収益が残る管理会社の選び方をお伝えします。

賃貸経営を圧迫する「見えないコスト」の正体とは？

一般的な管理会社に委託した場合、毎月の基本管理料（3〜5％など）の他に、以下のような費用が請求されることがほとんどです。

1. 新規客付け時の「業務委託手数料（広告料）」

退去が発生し、新しい入居者が決まった際に「広告料（AD）」や「業務委託手数料」という名目で、家賃の1ヶ月〜2ヶ月分が大家さんに請求されます。

2. 契約更新時の「更新事務手数料」

入居者様が2年ごとに契約を更新する際、入居者様から「更新料」をいただきますが、そのうちの0.5ヶ月分や1ヶ月分を「更新事務手数料」として管理会社に支払う契約になっていませんか？

何もトラブルなく長く住んでくれているだけなのに、2年に1回、多額の手数料が差し引かれてしまいます。

3. 退去時の「リフォーム費用（見えない上乗せ）」

退去後の原状回復やリフォーム工事を、管理会社の指定業者で行うことが必須となっている場合、そこに10%〜30%ほどの中間マージン（利益の上乗せ）が含まれていることが少なくありません。大家さんがご自身で安い業者を手配したくても、契約上断られてしまうのです。

大手とエスホームの「トータルコスト」を比較してみましょう

項目	一般的な不動産会社	エスホーム
基本管理料	3〜8%	5%
貸主様仲介手数料（新規成約時）	0〜0.5ヶ月分	0円
広告料（AD）	1〜2ヶ月分	0.5〜1ヶ月分（実費相当）
更新・再契約時手数料	0.5ヶ月分〜	1万円（定額）
退去時リフォームの手配	会社指定（マージンあり）	大家さん直接手配もOK

なぜエスホームは「見えないコスト」をゼロにできるのか？

エスホームが、貸主様からの仲介手数料を0円にし、更新料を定額の1万円に抑え、リフォームの直接手配まで許可しているのには理由があります。

それは、私たちが「大家さんと利益相反を起こさない、透明な賃貸管理」を目指しているからです。

一般的な不動産会社は、「入退去や更新のたびに発生する手数料」が大きな収益源です。つまり、彼らにとっては「適度に入居者が入れ替わってくれた方が儲かる」のです。 しかし、オーナー様にとって一番嬉しいのは「優良な入居者様に、1日でも長く住み続けてもらうこと」ですよね。ここには強烈な「利益相反」が存在しています。

一方エスホームの収益の柱は、毎月の「基本管理料（5%）」のみです。

だからこそ、私たちの利益を最大化するためには、「大家さんのために1日でも早く空室を埋め、長く快適に住み続けてもらうこと」が絶対条件になります。

大家さんの目標（長期安定稼働）と、エスホームの目標が完全に一致しているからこそ、無駄な「見えないコスト」を削ぎ落とし、利益を還元できるのです。

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