【浦安の賃貸オーナー様へ】空室が続くのは「囲い込み」が原因？家賃を安易に下げる前の注意点

浦安市内で賃貸物件を所有されているオーナー様、募集を出しているのに「なかなか空室が埋まらない」とお悩みではありませんか？
もし管理会社から「時期が悪い」「家賃を下げましょう」とばかり提案されるなら、少し注意が必要です。実はその空室、物件の魅力不足ではなく、不動産会社による「囲い込み」が原因で機会損失を起こしている可能性があります。

囲い込みとは？オーナー様が被る見えないリスク

不動産会社の報酬は、貸主・借主の片方から受け取る「片手仲介」と、両方から受け取る「両手仲介」があります。 自社の利益が最大化する「両手仲介」を狙うため、他の不動産会社にお客様を紹介させないよう情報を遮断する行為が「囲い込み」です。

これをされると、物件が市場に広く露出されず、早期に決まるはずだったお部屋が長期間空室になってしまいます。

囲い込みを疑うべき不動産会社のサイン

• 管理委託契約書にREINSへの掲載が記載されていない
  • 「広く募集する」など曖昧な表現がされていて、REINSへの登録など具体的な内容が書かれていない
    ※REINS（レインズ）とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、全国の不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムで、登録することで他社でも物件情報を共有・紹介できるようになります。
• 管理料が安い、もしくは０
  • 管理料が極端に安い（または０、平均は3％〜5％）場合、どこかで帳尻を合わせなければなりません。管理料が安い管理会社は、囲い込みを行ったり、リフォームなどにマージンを上乗せし、回収する傾向があります。
• 利回り悪化の提案ばかりを行う
  • 囲い込みを行っている管理会社はそれ以上露出ができないため、状況を自分で解決する術を持ちません。そこで、時期などを理由として、家賃を下げたり、礼金を０にしたり、フリーレントなどを付けるなど、オーナー様の利回り悪化となる提案ばかりを行ってくる傾向が有ります。

囲い込みされているか？簡単な見分け方

自社の利益となる「両手仲介（貸主・借主双方から手数料をもらう）」を狙うあまり、他社に物件を紹介させないよう情報を遮断する「囲い込み」。 オーナー様ご自身で、自分の物件が適正に募集されているか確認する方法があります。

① REINS（レインズ）の登録証明を出してもらう

業者間の物件情報ネットワーク「REINS」への登録証明書の発行を求めてみてください。本来はすぐに出せるものですが、賃貸の場合は売買と違い登録が「義務」ではないのと、不動産業者専用のため仕組みはどうせわからないと高をくくられ、「出せない」や「賃貸はない」と言い逃れされるケースがあります。

② 「不動産ジャパン」のサイトで検索してみる

不動産ジャパンは、一般の方には少しマイナーなサイトですが、実はREINSに物件を登録すると、ほぼ自動的に紐付いて掲載される仕組みになっています。ここにオーナー様の物件が載っていなければ、他社が見られるREINSに登録されていない（＝囲い込まれている）可能性が高いです。

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